STRATEGIES POUR GAGNER DE L’ARGENT AVEC L’IMMOBILIER

Il existe un certain nombre de façons de gagner de l’argent dans l’immobilier, notamment:

• • posséder et louer une propriété résidentielle;
  • achat et vente de propriétés résidentielles;
  • améliorer la propriété résidentielle pour en augmenter la valeur;
  • investir dans des billets hypothécaires;

• posséder et louer des biens commerciaux;
• achat et vente de biens commerciaux;
• investir dans l’immobilier commercial;
• et investir dans des titres immobiliers, tels que des fonds de placement immobilier (REIT) et des obligations municipales.

De manière générale, chaque stratégie implique la détermination de vos objectifs, la recherche de votre marché, la recherche du ou des actifs appropriés, le financement de l’achat du ou des actifs, la perception des revenus des actifs et / ou la vente des actifs à un prix plus élevé que ce que vous avez payé pour cela. Les entrepreneurs immobiliers estiment généralement le retour sur investissement, soit le retour sur investissement de l’actif en question, afin de déterminer s’il vaut la peine de l’acheter.

DÉTERMINER LE ROI

Le retour sur investissement, dans un contexte immobilier, peut être calculé de différentes manières. La formule de base du retour sur investissement pour tout investissement est la suivante:

ROI = (Gain d’investissement – investissement) / coût d’investissement

Mais cette méthode n’intègre pas totalement les coûts ni les variations des capitaux propres. Deux méthodes alternatives sont la méthode des coûts:

Méthode du coût du RCI = équité / Coûts d’achat et améliorations

qui intègre tous les changements anticipés dans les capitaux propres, et la méthode du déboursé:

Méthode par effraction = capitaux propres / coûts d’achat et améliorations + coûts liés aux prêts

La plupart des investisseurs immobiliers préfèrent la méthode de la poche. Ces formules doivent être prises comme point de départ, car elles ne tiennent pas compte de facteurs tels que le temps consacré aux réparations, à la gestion des locataires, à la chute soudaine des prix de l’immobilier, aux difficultés de vente de la propriété ou à d’autres événements imprévus susceptibles d’affecter le succès ou l’échec de un investissement immobilier.

GAGNER DE L’ARGENT AVEC L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent sur le marché de l’immobilier résidentiel, notamment en apportant des améliorations à la maison, en retournant des maisons, en détenant et en louant des biens immobiliers, en investissant dans l’immobilier résidentiel et en investissant dans des titres hypothécaires.

Amélioration de l’habitat

Les entrepreneurs immobiliers apportent souvent des améliorations aux propriétés résidentielles pour augmenter leur valeur. Ils utilisent cette valeur accrue pour justifier de vendre la propriété à un prix supérieur à celui qu’ils ont payé. Cette stratégie est couramment utilisée pour retourner des maisons. Parfois, les entrepreneurs recherchent des propriétés en difficulté – des propriétés assorties de privilèges ou qui nécessitent d’importantes réparations pour obtenir un certificat d’occupation . Ces dernières sont connues sous le nom de fix-uppers et doivent être soigneusement évaluées avant l’achat pour garantir la rentabilité.

Certains entrepreneurs immobiliers achètent et vendent des billets d’hypothèque à d’autres investisseurs, banques et entités financières. L’entrepreneur qui détient un emprunt hypothécaire possède une dette hypothécaire du propriétaire et a droit aux versements hypothécaires que le propriétaire pourrait autrement payer à une banque ou à un autre initiateur d’hypothèque.

FINANCEMENT IMMOBILIER

Les achats immobiliers peuvent être financés de nombreuses manières. Le plus simple est un achat au comptant pour ceux qui en ont les moyens. Cependant, de nombreuses transactions immobilières sont financées par dette. Certains entrepreneurs utilisent des marges de crédit hypothécaires, achètent de nouvelles maisons tout en louant celles existantes ou achètent des duplex ou des maisons multifamiliales.

Il est essentiel de connaître les clés permettant d’obtenir des conditions de prêt favorables, telles qu’un acompte important et un profil d’emprunt fort, et de rechercher des institutions et des prêteurs alternatifs, tels que des institutions de prêt entre pairs, pour des options et de la flexibilité. Parfois, le propriétaire assume même le billet pour votre achat, ce qui signifie que vous les payez directement, méthode connue sous le nom de report en arrière du vendeur. Une bonne compréhension des méthodes de financement immobilier est essentielle à votre réussite.

TENDANCES ÉCONOMIQUES AFFECTANT LE MARCHÉ IMMOBILIER

Les entrepreneurs immobiliers doivent être conscients d’un certain nombre de tendances clés affectant le marché immobilier. Ils incluent , mais ne sont pas limités à:

• taux d’intérêt – combien coûte d’emprunter de l’argent;
• taux d’accession à la propriété – un indicateur de la demande de résidences principales;
• taux d’inoccupation des logements locatifs – un indicateur de la demande pour les immeubles locatifs résidentiels; et
• changements géo-démographiques – vers ou en provenance des gens.

Il se peut que votre investissement projeté ait plus ou moins de facteurs en jeu, mais il est essentiel que vous sachiez comment toutes les tendances clés affectent votre (vos) marché (s) d’intérêt.

LES CLES DU SUCCÈS POUR DEVENIR UN ENTREPRENEUR IMMOBILIER

Le chemin de chaque entrepreneur qui réussit est différent, mais il y a des points communs. Les entrepreneurs immobiliers qui réussissent sont clairs sur leurs objectifs immobiliers et les écrivent souvent avant de prendre une autre mesure. Ils comprennent leurs marchés, car ils effectuent des recherches approfondies et rigoureuses. Ils déterminent leur horizon temporel et leur stratégie de sortie avant d’entrer. Ils ont constitué une équipe de professionnels pour pallier leurs lacunes en matière de connaissances, notamment: agents immobiliers, entrepreneurs, avocats, évaluateurs, prêteurs, spécialistes du marketing et comptables. Et ils font leur diligence raisonnable.

Les entrepreneurs immobiliers doivent être tenaces. L’investissement immobilier n’est pas une chose facile à faire et beaucoup de gens essaient de le faire. Les entrepreneurs qui réussissent s’en tiennent à leur plan, l’ajustant pour faire face aux défis, en prévoyant souvent un temps hebdomadaire pour atteindre leurs objectifs immobiliers. Il est également essentiel d’étudier les tendances et de les utiliser pour trouver des opportunités.

LES DÉFIS D’UN ENTREPRENEUR IMMOBILIER

Outre les bulles d’actifs susmentionnées, le financement est l’un des plus grands défis de l’entrepreneuriat immobilier. Il est difficile de réussir avec des antécédents de crédit moins que stellaires ou pendant les périodes où les prêteurs accordent moins de prêts aux niveaux régional et national.

Un autre défi consiste à trouver des propriétés offrant un retour sur investissement approprié. D’une part, il existe de nombreux investisseurs immobiliers et aspirants investisseurs immobiliers. En outre, de nombreuses propriétés nécessitent des travaux importants, plutôt des améliorations, le paiement de privilèges ou d’autres investissements en temps et en argent. Le temps requis en particulier peut ne pas rendre certaines propriétés intéressantes pour les investisseurs. Trouver les propriétés idéales qui, après le temps et le coût, offrent un rendement lucratif nécessite de la ténacité.

Parmi les autres défis figurent les nombreuses variables en jeu. Avec un bien locatif typique – commercial ou résidentiel, une centaine de problèmes que l’investisseur a peu de contrôle peuvent aller de mal, des intempéries aux locataires cauchemardesques. Une bonne planification d’urgence est essentielle. En fait, la planification des mesures d’urgence est l’un des seuls éléments de l’entrepreneuriat immobilier sur lequel un investisseur a le contrôle.

Comment ne pas se tromper de stratégie ?

Comme n’importe quel investisseur, vous n’avez pas envie de vous tromper de stratégie en diminuant la rentabilité, et par là même, vos rentrées d’argent. Pire encore, une mauvaise étude du marché pourrait vous faire perdre une partie du capital investi. Mais alors comment investir dans l’immobilier locatif sans vous tromper ?

La réponse est simple, il suffit de suivre une formation. Il en existe de plusieurs types :

• Des formations généralistes qui aborderont les différentes typologies de projet : la location classique, saisonnière, la colocation, les SCPI, … Elles vous donneront un mode opératoire pour repérer les bonnes affaires, et celles qui le sont moins. Même si ces formations sont destinées aux investisseurs débutants, elles sont très denses en contenu et demandent pas mal de disponibilités, car impossible d’évoquer toutes ces choses en seulement une journée.
• Les formations spécifiques : Vous voulez devenir marchand de biens ou vous spécialiser dans la loi Pinel ? Là encore, il existe des formations pour vous permettre de maîtriser les rouages de ces placements immobiliers, et faire de vous un As de la rentabilité. Elles sont en général moins longues en durée, mais toutes aussi denses en informations, puisque vous allez rentrer dans le détail, ce qui vous permettra de faire la différence.

À vous de voir ce qui vous semble le plus adapté à votre profil d’investisseur.